Wszyscy mieszkańcy w domach spółdzielczych, którzy chcą wykupić swoje nieruchomości gruntowe, zapłacą za nie jedynie 1% ich wartości. „Za złotówkę” mają możliwość pozyskania własności „swojego M” w pełnej formie własności prywatnej, odpowiadającej standardom na świecie. Jednak ani uwłaszczenie nie następuje automatycznie, ani też uchwała Rady Miasta nie jest obligatoryjnym prezentem. Zainteresowany spółdzielca musi złożyć wniosek uwłaszczeniowy do administracji spółdzielni, zarząd spółdzielni musi wystąpić do Prezydenta Miasta z wnioskiem o wykup danej działki. Inaczej gruntu nie da się kupić. Zarząd spółdzielni jest prawnym pośrednikiem w pozyskaniu przez spółdzielcę gruntu na uchwalonych warunkach bonifikaty. Tym, którzy złożyli wnioski do spółdzielni, pozostaje się upewnić, czy zarząd wystąpił do Prezydenta Miasta o wykup ich konkretnej działki, co jest konieczne.
W Płocku jest na razie jedna działka do wykupu. Mieszkańcy tej nieruchomości zobligowali w 2003 r. zarząd MSM do wystąpienia w ich imieniu do Urzędu Miasta o wykup tej działki. Jeśli cena za 1 m2 tej działki wyniesie np. 75 zł za 1 m2, a po odliczeniu poniesionych dotąd kosztów użytkowania rzeczoznawca wyceni na spodziewane 25 zł za 1 m2, to spółdzielnia (kupując grunt w celu ustanowienia własności odrębnej) otrzyma ją z bonifikatą, tj. w cenie po 0,25 zł/m2. Licząc średnio, że na mieszkanie wypada ok. 60 m2 gruntu, na każdego spółdzielcę przypadnie po ok. 15 zł. Doliczając koszty rzeczoznawcy, koszt własności gruntu spółdzielcy powinien się zamknąć kwotą poniżej 20 zł.
Po wykupie gruntów spółdzielca nie będzie ponosił już opłat z tytułu użytkowania wieczystego, zostanie tylko podatek od nieruchomości (a przyszły katastralny). To ważna informacja, bowiem prezesi spółdzielni straszą wielkością „katastru”. Otóż podatek katastralny powstaje w wyniku standardowego pojęcia nieruchomości (gruntu wraz z mieszkaniem), zatem zastąpi dzisiejsze dwie osobne opłaty: opłatę za użytkowanie i podatek od nieruchomości. Oczywiście jego wielkość będzie większa od jednej z dzisiejszych opłat i będzie to realna wartość całej nieruchomości. A jeśli wzrosną podatki, to wszystkie i nie ma znaczenia, pod którą nazwą podatek wzrośnie, skoro wzrost cen czegokolwiek w spółdzielni ponosi nie zarząd, lecz spółdzielca!
Dzięki bonifikacie upadł fałszywy argument stosowany nader często przez prezesów spółdzielni (prorokujący niepowodzenie), że ze względu na „grunty, jako bardzo kosztowny interes” własność odrębna jest zbyt droga. Porównajmy: narzucone przez tych samych prezesów jednorazowe w roku odczytanie podzielników ciepła kosztuje 48,12 zł, własność odrębna gruntu na pokolenia ok. 20 zł. Może ten fakt pozwoli niektórym pomyśleć, zamiast powtarzać „mnie to nie dotyczy, bo mam własnościowe”. Własnościowe prawa do mieszkania to nie mieszkanie. Prawdziwy właściciel jest wpisany w Księdze Wieczystej.
Trzeba dojrzeć, żeby dojrzeć. Ta znakomita fraszka jest właśnie na czasie. Od 3 lat przeciwni odrębnej własności prezesi płockich spółdzielni zaczęli mylić spółdzielców zastępczą formą: własności odrębnej mieszkania, ale z prawem użytkowania gruntu. To pułapka. Trzeba dojrzeć w swej świadomości, by dojrzeć, co prezesi gotują spółdzielcom. Po pierwsze: wyodrębnione mieszkanie z prawem użytkowania gruntu nie jest pełną własnością. Po drugie: zgoda teraz na prawo użytkowania gruntu spowoduje, że przy decyzji zakupu własności w przyszłości zarząd otrzyma go za 1%, a spółdzielca za 100% ceny rynkowej gruntu (oprócz ponownych kilkusetzłotowych kosztów sądowych), bowiem bonifikata działa tylko dla „spółdzielni” (spółdzielców), nie dla „indywidualnych” użytkowników. Nadto musimy wziąć pod uwagę, ile będzie kosztował grunt za kilka lat oraz ile wyniesie podatek VAT od wartości mieszkania wraz z gruntem (a ten jest zawieszony tylko do końca 2007 r.) przy tempie procesu wyodrębnienia zajmującym dotąd zarządom ponad 3 lata. Wnioski pozostawiam do samodzielnej analizy wszystkim spółdzielcom.
Nieprawidłowości jest więcej. Najczęstsze z nich to:
1. zapisy w projektach uchwał zarządów spółdzielni, w których m.in. próbuje się obciążać kosztami gruntu tylko grupę wnioskodawców;
2. odmowa (wbrew ustawie o dostępie do informacji publicznej) wydawania dokumentów w postaci zestawienia kosztów budowy mieszkania, jako podstawy dokonywania prawnych i wiarygodnych naliczeń, oraz utrudnianie rozliczeń z budżetem państwa, tj. dokonania zwrotu kwot nominalnych umorzeń przez spółdzielców, a żądanie dla siebie kwot urynkowionych (w ramach „różnicy” z art. 12);
3. szkodliwe działania wobec spółdzielców prywatnych właścicieli majątku spółdzielczego, poprzez utrudnianie i zniechęcanie:
a) wprowadzanie w błąd informacjami o wygaśnięciu terminu ważności złożonych wniosków, o rzekomej odmowie przez gminę sprzedaży gruntów lub emitowaniu własnych wzorów wniosków nie uwzględniających gruntu;
b) „straszenie” uwłaszczających się obowiązkiem wykonywania remontów (cytując - „samodzielne naprawianie dziur w dachu”), a także konsekwencjami obowiązku rzekomego tworzenia wspólnot mieszkaniowych;
4. oszukiwanie w sprawie zakupu gruntów (oprócz stosowania opisanej wyżej pułapki z wieczystym użytkowaniem gruntu, przed jego wykupem):
a) opieszałość zarządów w składaniu wniosków do UM o wykup działek;
b) stwarzanie barier zapowiadaniem referendów blokowych, symulując zakup gruntu bezprawnym warunkiem zgody wszystkich mieszkańców danej nieruchomości na wykup gruntu;
c) „straszenie” podatkiem katastralnym, etc.
Postępowanie zarządów jest na krawędzi usprawiedliwianego przestępstwa, a skutki starań władz spółdzielni są nastawione na przedłużenie uzależnienia członków od „pieczątek” zarządu, więc blokują prawa spółdzielców do własności. Prawo spółdzielcze, którego kilkanaście artykułów jest zaskarżonych do Trybunału Konstytucyjnego, oraz statuty spółdzielni, we fragmentach sprzeczne z ustawą zasadniczą, muszą ulec poprawie, ale póki co, nie ma żadnych przeszkód, by władze spółdzielni zarzuciły upór nierozumnej realizacji prawa uwłaszczenia.
Będzie lepiej. Projekt nowego prawa spółdzielczego (uwzględniający również odpowiedzialność karną władz za działanie na szkodę członków spółdzielni) czeka już w sejmie na czytanie. W nowej ustawie ten najbardziej kontrowersyjny zapis w art. 12 (o „wpłacie różnicy między wartością rynkową mieszkania a wpłaconym wkładem mieszkaniowym”) brzmi tak, że obejmuje opisywany we wcześniejszym artykule problem finansowy mieszkań lokatorskich. Otóż w projekcie zmienionej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych ten sam art. 12 brzmi następująco: „ust. 5. wpłaty różnicy pomiędzy wartością rynkową lokalu a zwaloryzowaną wartością wniesionego całego wkładu mieszkaniowego lub jego częścią. Jeśli spółdzielnia skorzystała z pomocy uzyskanej ze środków publicznych, to różnica pomiędzy wartością rynkową lokalu a wartością zwaloryzowanego wkładu mieszkaniowego podlega zmniejszeniu o wartość zwaloryzowanej [...] pomocy uzyskanej przez spółdzielnię”. Ta „różnica” zaś może się pomniejszyć do zera. Czy teraz spółdzielcy widzą korzyść przyłączenia się do Stowarzyszenia Obrony Spółdzielców?
Fakt uregulowania warunków wykupu gruntów zmienia sytuację znacznie. Dzięki symbolicznej cenie gruntu prawdopodobnie wnioski o wykup odrębnej własności teraz będzie składać większość spółdzielców, bo wszystkie problemy się zminimalizują, zwłaszcza te wynikające z niesłusznego sposobu naliczeń, oraz te ze zmartwień, za co zarząd wykupi całą działkę. Teraz każdego będzie stać na to, tylko trzeba wszystkich o to spytać. Postępowanie zarządów zakłada, że kto nie złożył wniosku, ten nie wniesie kosztów swojej części własności gruntu. Owszem, może będą przypadki skrajne, jak to w życiu bywa (i nie o emerytów tu chodzi), ale w przypadku trudnych sytuacji finansowych koszty można rozłożyć w czasie: wpłatę za grunt wnieść teraz, zaś drogie opłaty sądowe później, byle przed 2007 r. Na ile więc sytuacja ujmie kłopotów spółdzielcom, zależy teraz od nich samych. W spółdzielniach kończy się jeden etap, a zaczyna drugi, bardziej rzeczowy. Prawo to przecież nie tylko wybrane zapisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (celowo „skaleczone”). Istnienie prawa spółdzielczego nie oznacza, że nie dotyczą spółdzielni również inne zapisy prawne. Wszak zarządzający zasobami „prywatnych właścicieli majątku spółdzielczego” nie mogą działać na ich szkodę.
Na dziś odpadło wiele argumentów przeciwników uwłaszczenia. Czy nie pojawią się nowe? Życie uczy, szczególnie w obecnych nieuczciwych czasach, że należy nadal być skrupulatnym w rozliczeniach i dbać o swoje. Nie zmienia to faktu, że teraz powinno dojść do zbliżenia stanowisk między zarządami a spółdzielnią (spółdzielcami) i jest możliwe podjęcie wspólnych ustaleń.
Stowarzyszenie Obrony Spółdzielców zaprasza. Z indywidualnymi problemami można przybywać we wtorki - dyżury w celu konsultacji odbywają się w godz. 16.00-17.30 w stałym miejscu w Płocku, ul. Sienkiewicza 32, w czwartki zaś organizowane są jak zawsze w różnych osiedlach spotkania informacyjne otwarte dla wszystkich spółdzielców miasta. Zapraszamy.
Bliższe informacje płockiego SOS: 602-681-913, (0-24) 263-65--80.