24 kwietnia br. weszła w życie ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych, czyli o możliwości wykupu mieszkania do 3 proc. jego wartości przez osobę, która posiada do niego spółdzielcze lokatorskie prawo. Ustawa umożliwia również tym, którzy wcześniej takie mieszkanie wykupili na własność, wystąpienie z wnioskiem do spółdzielni o nabycie prawa do gruntu pod swoim mieszkaniem, a więc na przekształcenie mieszkania w pełną własność. Dopiero taka własność daje możliwość odłączenia się od spółdzielni i zakładania wspólnot mieszkaniowych, jak również pozwala potraktować swoje mieszkanie w bloku jak domek jednorodzinny, a więc pod zastaw hipoteczny, kredyt bankowy itd. Wokół tej ustawy panuje z winy zarządów spółdzielni mieszkaniowych znaczne zamieszanie, a bywa nawet, że urzędnicy zachowują się tak, jakby tej ustawy w ogóle nie było. Niektórzy z nich lekceważąco wrzucają otrzymywane wnioski do kosza, inni bezprawnie żądają 50 zł opłaty od przyjęcia wniosku, jeszcze inni straszą ogromnymi kosztami sądowymi i geodezyjnymi tych, którzy zechcą skorzystać z ustawy. Żyjemy w kraju, w którym niektórzy urzędnicy uważają się za afrykańskich książąt.

Na czym polega sens ustawy?

Chodzi w niej o przekształcenie dotychczas zajmowanego mieszkania w pełną własność. Nie muszę przypominać, że każdy mieszkaniec spółdzielczego bloku, czyli najemca, powinien być świadomy, że posiada tylko ograniczone prawo do mieszkania, które zajmuje. Nawet jeśli wykupił je na własność, to nadal pełnoprawnym właścicielem mieszkania jest spółdzielnia. Świadczą o tym bodaj następujące fakty: nie można bez zgody spółdzielni zamienić mieszkania na inne, sprzedać go, wyremontować tak, aby zmienić jego układ budowlany itp. A co najważniejsze, najemca nie jest właścicielem gruntu, na którym stoi budynek. Choćby więc ktoś posiadał wpis do księgi wieczystej, to jego prawo własności jest ograniczone z uwagi na fakt, że właścicielem gruntu jest spółdzielnia, a bywa że nawet nie ona, tylko jakiś inny podmiot, co może skończyć się w przyszłości prawdziwą katastrofą finansową dla spółdzielni, a konkretnie dla jej członków (najemców). Podstawowa zasada prawna brzmi: kto jest właścicielem ziemi, ten ma prawo do tego, co się na niej znajduje.
Ustawa stara się więc uregulować stosunek własności w spółdzielniach, aby było jasne, kto jest właścicielem, a kto tylko zarządcą, czyli kto przed kim jest odpowiedzialny. Pierwsza możliwość: jeśli ktoś jest już właścicielem mieszkania spółdzielczego, może wystąpić z wnioskiem o bezpłatne przekazanie mu ułamkowej części gruntu pod blokiem, by w ten sposób uzyskać pełną własność mieszkania. Druga możliwość, jaką daje ustawa, to wykupienie mieszkania za sumę do 3 proc. jego wartości rynkowej. Ponadto, oprócz przyznania ułamkowej części gruntu pod budynkiem, najemcy przysługuje prawo własności do pomieszczeń przynależnych do lokalu (np. piwnicy) oraz do współwłasności pomieszczeń wspólnych (korytarz, suszarnia, winda). Ustawa daje również na podobnych zasadach prawo własności do garażu, pracowni artystycznej albo lokalu użytkowego zajmowanego przez najemcę.
Dopiero taka forma własności pozwala na nieskrępowany obrót mieszkaniem (zamiana, sprzedaż), na pełną swobodę meldowania lokatorów, a także na dowolność podejmowania remontów i modyfikacji mieszkania, oczywiście, zgodnych z prawem budowlanym. Wówczas dopiero istnieje możliwość uzyskania kredytów bankowych pod zastaw mieszkania, uzyskania hipoteki, korzystania z funduszu remontowego spółdzielni itp.

Prawda o spółdzielniach

Spółdzielnia mieszkaniowa to suma członków, określony majątek, czyli pewna wspólnota celów, zarządzana jednak przez osoby, które wcale nie muszą tych wspólnych celów realizować. Zdarza się wszak, że spółdzielnia nie wyraża zgody na to, co chciałby ze swoim mieszkaniem uczynić jego najemca, w skrajnym przypadku istnieje też możliwość pozbawienia członka spółdzielni członkostwa, a nawet mieszkania. Ponadto zarząd spółdzielni może zaciągać kredyty niezgodne z celowością, może też roztrwonić pieniądze z czynszu itd. A trzeba pamiętać, że większość lokatorów płaci za swoje mieszkania już długie lata, spłaciła więc swoje mieszkania kilkakrotnie, a w zamian nie może doczekać się nawet pomalowania klatki schodowej.
Można by też zapytać, czy ktoś z mieszkańców w bloku orientuje się, jak wyglądają finanse spółdzielni, na co konkretnie idą pieniądze z czynszu? Każdy potulnie płaci rachunki i w duchu przeklina rosnące stale opłaty. Zapewne taką współwłasność należałoby nazwać socjalistyczną, czyli jak dawniej się mówiło - cały naród był właścicielem kopalń i hut, a kiedy one padły, cały naród za to zapłacił.
Jeśli zbankrutują spółdzielnie mieszkaniowe, może się okazać, że ktoś wykupi nasze bloki za bezcen razem z nami, dokładnie w taki sam sposób, jak to się stało z zakładami. Ustawa ma temu zapobiec, ponieważ pozwala wziąć sprawę mieszkań w ręce tych, którzy w nich mieszkają.

Obowiązki nałożone na spółdzielnię

Od 24 kwietnia br. zarządy spółdzielni mieszkaniowych powinny być gotowe, aby na wniosek członka lub najemcy przekształcić mieszkanie przez umowę kupna-sprzedaży w tytuł własności. Oczywiście, wraz z ziemią oraz wspomnianymi wyżej pomieszczeniami przynależnymi do tego lokalu. Wraz z ziemią - o ile spółdzielnia posiada prawo własności do gruntu. Trzeba dodać, że wiele spółdzielni nie posiada uregulowanego tytułu prawnego do wszystkich gruntów, na których postawiły bloki. Jednak w ponad 90 proc. jest to problem do załatwienia, ponieważ właścicielem gruntu jest albo skarb państwa, albo gmina. Ustawa przynagla spółdzielnie, aby to przekształcenie dokonało się jak najszybciej. Za mapki geodezyjne wykonywane w ciągu 10 miesięcy obowiązywania ustawy zapłaci skarb państwa (zrefunduje ten wydatek po okazaniu rachunku przez spółdzielnie czy gminy).
Ustawa nakłada na spółdzielnię obowiązek udzielenia informacji najemcy na każdy interesujący go temat, a więc na temat sprawy własności gruntu, wysokości zaciągniętych przez spółdzielnię kredytów, musi wyjaśnić, na co przekazano te pieniądze, udzielić informacji o wysokości długów ciążących na poszczególnych mieszkaniach, podać cenę rynkową mieszkania itd.
Członkowie spółdzielni - zarówno ci, którzy mają prawo lokatorskie, jak i ci, który już nabyli prawo własności - a także najemcy mieszkań zakładowych, które obecnie stały się spółdzielczymi, mogą skorzystać więc z przedstawionej w skrócie ustawy, pod warunkiem, że na mieszkaniu nie ciążą długi, i jeśli, oczywiście, złożą odpowiedni wniosek. Wzorów jest siedem. Nie sposób ich w tym miejscu omówić. Mogę tylko dodać, że wybierając się do spółdzielni z wnioskiem, warto to uczynić w obecności świadków. Należy również zadbać o potwierdzenie złożonego wniosku na kopii.

Jak kształtują się koszty?

Każdy, kto pragnie być pełnoprawnym właścicielem mieszkania, będzie musiał ponieść niezbędne koszty. W przypadku mieszkania lokatorskiego chodzi o wymienioną w ustawie cenę do 3 proc. wartości rynkowej mieszkania, o opłatę notarialną oraz opłatę za założenie księgi wieczystej lub wpis do niej, jeśli już istnieje. Dodam, że m.in. w kwestii opłaty za księgę wieczystą jest już w Sejmie projekt nowelizacji, który ustali jej wysokość na 200 zł. Natomiast koszty geodezyjne ponosi spółdzielnia, co następnie ma zwrócić skarb państwa. Jest jeszcze sprawa wyceny mieszkania, którą ma ustalić rzeczoznawca. O tym ustawa nie mówi, dlatego żądanie zapłaty za tę usługę jest nadinterpretacją. To jest kwestia dobrej woli spółdzielni, uchwały zarządu, aby za rzeczoznawcę ustalić symboliczną kwotę, wszak spółdzielnia na co dzień sprzedaje mieszkania i wie, jaka jest jego wartość rynkowa ( w zakres wyceny wchodzi standard mieszkania, a nie jego wyposażenie) .
Samo złożenie wniosku nie oznacza, że musimy mieszkanie wykupić. Możemy przed podpisaniem aktu notarialnego, czyli umowy kupna-sprzedaży, wycofać się bez ponoszenia kosztów. Tylko spółdzielnia nie może się wycofać i musi najemcy wszystko obliczyć, by ten mógł podjąć właściwą decyzję.
Należy natychmiast podjąć działania związane z ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych, ponieważ z reakcji zarządów spółdzielni wynika, że ta ustawa nie jest im na rękę, rozbija bowiem lewicowy bastion w tych instytucjach. Dlatego realizacja ustawy może być zagrożona, gdyby po wyborach do Sejmu władzę przejął SLD, przeciwny tej ustawie. Jednak rozpoczętych procedur nie można już cofnąć. W przypadku złożenia wniosku członek spółdzielni może być spokojny, jego sprawa musi być załatwiona, nawet gdyby potem ustawa została zmieniona lub wycofana z systemu prawnego.
Więcej informacji na ten temat, a także odpowiednie wnioski można uzyskać w moim głównym biurze poselskim w Sosnowcu, ul. Mościckiego 14,pok. 103, tel. (0-32) 266-65-47, codziennie w godz. 15.00-17.00; w poniedziałki od godz. 13.00. Podobnych informacji udzielają wszyscy posłowie AWS-u.