W części 8. opracowania dotyczącego ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r., która weszła w życie 31 lipca 2007 r., zostaną omówione kolejno zagadnienia zawarte w tytule tej części.

Uwłaszczenie garażami oraz lokalami użytkowymi będącymi własnością spółdzielni

Przepisy art. 1714 dotyczące osób będących lub niebędących członkami spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mogą również zostać uwłaszczeni na warunkach określonych w tych przepisach, w przypadku, gdy przysługuje im własnościowe prawo do lokalu innego niż lokal mieszkalny. Może to być lokal użytkowy lub garaż mieszczący się architektonicznie w budynku mieszkalnym spółdzielni, bądź też będący garażem wolnostojącym.
Ustawa przewiduje również uwłaszczenie lokalami użytkowymi oraz garażami będącymi własnością spółdzielni. Art. 39 ust. 1 ustala, iż prawo do uwłaszczenia ma najemca lokalu użytkowego, w tym garażu, a także najemca pracowni wykorzystywanej przez twórcę do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki. Najemca ten może być członkiem spółdzielni bądź nie. Warunkiem istotnym prawa do uwłaszczenia jest udokumentowanie przez najemcę, iż poniósł on, bądź jego poprzednicy prawni, w pełni koszty budowy lokalu.
Na pisemny wniosek uprawnionego najemcy spółdzielnia obowiązana jest zawrzeć z nim umowę przeniesienia własności lokalu użytkowego bądź garażu po dokonaniu przez najemcę spłaty z tytułu udziału w nieruchomości wspólnej oraz spłaty ewentualnego zadłużenia z tytułu świadczeń wynikających z umowy najmu. Wynagrodzenie notariusza oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym ponosi najemca, na rzecz którego spółdzielnia dokonuje przeniesienia własności lokalu. Koszty te są takie same jak w przypadku uwłaszczenia lokalami mieszkalnymi.

Uwłaszczenie lokalami a prawo własności nieruchomości gruntowej

Spółdzielnia może dokonać uwłaszczenia lokalami spółdzielni tylko wówczas, gdy posiada prawo własności bądź użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, na której posadowiony jest budynek spółdzielni, w którym ma być dokonane uwłaszczenie lokalami.
Art. 35 ust. 41 mówi, że spółdzielnia mieszkaniowa, która w dniu 5 grudnia 1990 r. była posiadaczem nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Skarbu Państwa albo gminy, albo gdy właściciel tej nieruchomości pozostaje nieznany, pomimo podjętych starań o jego ustalenie, a przed tym dniem (tj. przed 5 grudnia 1990 r.), na podstawie pozwolenia na budowę i decyzji lokalizacyjnej spółdzielnia ta wybudowała budynek, nabywa ona z mocy prawa własność tej nieruchomości przez zasiedzenie. Rolą sądu jest w tej sytuacji tylko stwierdzić nabycie prawa własności z mocy ustawy, a więc bez sprawdzenia przepisów obowiązujących w zwykłych procedurach zasiedzeniowych. Orzeczenie sądu w tej sprawie jest podstawą wpisu do księgi wieczystej prawa własności nieruchomości spółdzielni.
Drugi z wprowadzonych ustawą nowelizującą ustępów (czyli art. 35 ust. 42) wymaga z kolei od zarządu spółdzielni do wystąpienia do sądu z wnioskiem o wydanie orzeczenia o zasiedzeniu nieruchomości gruntowej z mocy ustawy, w ciągu 3 miesięcy od dnia złożenia wniosku przez nawet jedną osobę uprawnioną. Jest przy tym oczywiste, że zarząd każdej spółdzielni może taki wniosek złożyć z własnej inicjatywy zaraz po wejściu w życie ustawy, czyli już 31 lipca 2007 r., nie czekając aż jakiś członek spółdzielni z danej nieruchomości złoży wniosek o uwłaszczenie.
Są również znane liczne przykłady, iż zarządy niektórych spółdzielni nie występują z wnioskiem o nabycie prawa własności nieruchomości gruntowych, które są przedmiotem ich użytkowania wieczystego, nawet gdy gmina udzieliła stosownej bonifikaty dla spółdzielni w związku z uwłaszczeniem lokalami spółdzielczymi. Ustawodawca, chcąc zapobiegać tego rodzaju sytuacjom, zobowiązał zarząd spółdzielni w ciągu 3 miesięcy od dnia złożenia wniosku o wyodrębnienie własności lokalu do wystąpienia z pisemnym wnioskiem do właściciela nieruchomości o jej nabycie na warunkach udzielonej bonifikaty (patrz: art. 35 ust. 21).

Kwestia obciążeń hipotecznych w sytuacji uwłaszczenia lokalami spółdzielczymi

W związku z uchyleniem przepisów art. 44 ust. 1 i 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych - dotyczących zabezpieczeń hipotecznych w sytuacji wyodrębnienia własności lokali spółdzielczych (patrz: orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego z dnia 21 grudnia 2005 r.; sygn. akt SK 10/05) ustawodawca wprowadził nowe przepisy (art. 44 ust. 11 oraz ust. 21) uzgodnione przez rząd ze Stowarzyszeniem Banków Polskich.
Pierwszy z tych przepisów (ust. 11) stanowi, że w przypadku podziału nieruchomości stanowiącej własność spółdzielni (polegającego na ustanowieniu odrębnej własności choćby jednego lokalu na rzecz osoby innej niż spółdzielnia), a obciążonej hipoteką istniejącą w dniu wejścia w życie ustawy, zabezpieczają kredyt, z którego środki finansowe przeznaczono na potrzeby tej nieruchomości - hipoteka łączna nie powstaje. Jeśli członek spółdzielni, na rzecz którego spółdzielnia dokonuje przeniesienia prawa odrębnej własności lokalu lub budynku, dokonał wszystkich spłat wymaganych w przepisach ustawy, to uzyskuje on prawo odrębnej własności lokalu lub nieruchomości bez obciążeń hipotecznych.
Dokonanie podziału nieruchomości w celu uwłaszczenia członków spółdzielni powoduje wygaśnięcie hipoteki obciążającej nieruchomość w dniu wejścia w życie ustawy zabezpieczającej kredyt, z którego środki finansowe przeznaczono na potrzeby innej nieruchomości.
W celu zabezpieczenia kredytu, zabezpieczonego wcześniej hipoteką, która wygasła, spółdzielnia niezwłocznie obciąży hipoteką nieruchomość, o której mowa w art. 40 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (tzw. nieruchomość wspólna spółdzielni).
Inną kwestią natomiast jest sytuacja, gdzie dokonywane jest przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności, zaś na tych ograniczonych prawach rzeczowych ustanowiono hipoteki. Oznacza to, że osoba mająca dotychczas ograniczone prawo rzeczowe do lokalu (mieszkalnego, użytkowego lub garażu) zaciągnęła kredyt, który został zabezpieczony hipoteką na danej nieruchomości lokalowej. Jeśli mamy do czynienia z taką sytuacją, to z chwilą zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu, do którego członkowi albo osobie niebędącej członkiem spółdzielni przysługiwało spółdzielcze własnościowe prawo, hipoteki ustanowione na tych ograniczonych prawach rzeczowych obciążają nieruchomości powstałe w wyniku zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu (art. 45 ust. 1). Zaś wierzyciel, którego wierzytelność w dniu zawarcia umowy uwłaszczeniowej była zabezpieczona hipoteką na ograniczonym prawie rzeczowym, może dochodzić zaspokojenie swoich wierzytelności z lokalu stanowiącego odrębną własność, powstałą w wyniku zawarcia tej umowy (art. 45 ust. 2).

Uwłaszczenie w sytuacji likwidacji bądź upadłości spółdzielni

Ustawodawca przewidział również możliwość składania wniosków uwłaszczeniowych przez członków upadłej spółdzielni bądź postawionej w stan likwidacji do syndyka masy upadłościowej spółdzielni lub likwidatora spółdzielni, który uprawniony jest do przeprowadzenia postępowania uwłaszczeniowego (art. 541).