Bezspornie zakup mieszkania na licytacji komorniczej bywa atrakcyjny. Niestety, jest też obarczony ryzykiem polegającym na tym, że poprzedni właściciel nieruchomości nie chce lub też nie ma dokąd się wyprowadzić. Nadal zajmuje więc lokal, uniemożliwiając korzystanie z niego nowemu nabywcy.

Jeszcze przed przystąpieniem do licytacji dobrze jest odwiedzić wystawiane przez komornika na sprzedaż mieszkanie i zapoznać się z sytuacją.

Po przetargu, w którym nabyto mieszkanie na licytacji komorniczej, nowy właściciel powinien uzyskać prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności, co daje mu podstawy do dalszych działań. Następnie, aby przeprowadzić eksmisję, konieczne jest złożenie wniosku do komornika, który zajmie się egzekucją i wydaniem postanowienia o usunięciu lokatora.

W świetle przepisów nowemu właścicielowi mieszkania nie wolno przeprowadzić eksmisji na własną rękę. Zajmuje się tym komornik. Należy tylko wnieść opłatę za jego usługi. Wysokość tej opłaty określona jest w art. 34 Ustawy o kosztach komorniczych. Koszt opróżnienia lokalu to 1500 zł oraz dodatkowe koszty, które mogą wynieść nawet 3-4 tys. zł.

Jeżeli wezwanie dłużnika do dobrowolnego opuszczenia lokalu w wyznaczonym terminie nie przyniesie rezultatu, komornik podejmuje się sprawdzenia, czy nie przysługuje im tytuł prawny do innego lokalu, w którym mogą zamieszkać.

Ponieważ w praktyce rzadko się zdarza, aby niepożądani lokatorzy dysponowali prawem do mieszkania w innym miejscu, to gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu musi wskazać lokal socjalny lub zamienny, do którego mogliby oni się przekwaterować. Dopóki tego nie zrobi, komornik nie może podjąć dalszych czynności eksmisyjnych.

Miejsce spełniające warunki lokalu socjalnego czy pomieszczenia tymczasowego może zostać wskazane nie tylko przez gminę, ale także przez nowego nabywcę mieszkania, zyski bowiem z wynajmu opróżnionego już lokalu mogą uczynić całą operację opłacalną.

Eksmisja stanie się wtedy faktem, bo gdy tylko pojawi się alternatywa dla opisanego wyżej pomieszczenia, „komornik nie może wstrzymać się z dokonaniem czynności”, jak mówi art. 1046 Kodeksu postępowania cywilnego.

W zależności od tego, jak szybko nielegalnych lokatorów można umieścić w lokalu socjalnym bądź zamiennym lub w pomieszczeniu tymczasowym, ewentualnie w schronisku czy noclegowni, wtedy komornik wyznacza termin eksmisji i w tym terminie ją przeprowadza.

Czas, w którym eksmisja nie jest możliwa z racji braku lokalu, do którego można by przenieść dłużnika, może się jednak ciągnąć latami. W takiej sytuacji od tego, kto bezprawnie ów lokal zajmuje, nabywca może się domagać odszkodowania w kwocie takiej, jaką można by było otrzymać z tytułu wynajmu nieruchomości. W razie niemożności uzyskania wspomnianego odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu od dłużnika powinna je wypłacić gmina na podstawie art. 417 Kodeksu cywilnego, czyli w związku ze „szkodą wyrządzoną przez niezgodne z prawem działanie lub zaniechanie przy wykonywaniu władzy publicznej”.