Za mieszkanie uważa się lokal mieszkalny wydzielony trwałymi ścianami w obrębie budynku - może to być izba lub zespół izb przeznaczony do stałego pobytu ludzi. Zgodnie z definicją mieszkania, w jego skład wchodzą również tzw. lokale przynależne, czyli piwnice, strych czy garaż, nawet jeśli nie przylegają bezpośrednio do lokalu albo są położone poza budynkiem, ale w granicach nieruchomości gruntowej. Wiele z takich mieszkań posiada status mieszkań zakładowych, które można dziś wykupić. Państwo reguluje zasady zbywania takich mieszkań - ustawa z 15 grudnia 2000 r. (o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa). Dziennik Ustaw nr 4/2001 r., poz. 24 z późniejszymi zmianami. (Mieszkania wojskowe, leśne, kolejowe mają w przepisach pewne odrębności odnośnie do sprzedaży).
Mieszkanie zakładowe można wykupić na preferencyjnych zasadach nie tylko z uwagi na pracę u tego, kto mieszkanie zbywa, ale również u jego prawnego poprzednika. Przed nowelizacją z 6 października 2002 r. z obniżek cen mieszkań nie mogli skorzystać najemcy byłych mieszkań zakładowych, które zakład pracy odsprzedał komuś innemu. Była to ewidentna niesprawiedliwość, bowiem budowa tych mieszkań była finansowana m.in. ze środków pochodzących z funduszy socjalnych. Przepis ten już nie obowiązuje i pod uwagę bierze się również pracę u poprzednika prawnego tego podmiotu, który dziś mieszkanie sprzedaje.
Mieszkanie zakładowe może nabyć osoba uprawniona, tzn.:

najemca, który zajmuje mieszkanie na podstawie umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony lub administracyjnej decyzji o przydziale;

pracownik zbywcy mieszkania lub jego poprzednika prawnego, z którym przed 12 listopada 1994 r. zawarto umowę najmu na czas oznaczony, związany ze stosunkiem pracy;

osoby stale zamieszkałe z najemcą w chwili jego śmierci, małżonek, zstępni, wstępni, rodzeństwo, osoba przysposabiająca najemcę albo przez niego przysposobiona, osoba pozostająca we wspólnym gospodarstwie domowym.

Tym osobom przysługuje pierwszeństwo w wykupie mieszkania zakładowego. Prawo to przysługuje także osobie bliskiej, która uzyskała prawo najmu w zamian za mieszkanie dotychczas zajmowane w dniu śmierci pracownika lub byłego pracownika zbywcy.
Preferencyjne warunki nabycia mieszkania zakładowego polegają na obniżeniu ceny jego wykupu. Gdy cena mieszkania zostanie ustalona, pomniejsza się ją o:

6 proc. - za każdy rok pracy osoby uprawnionej;

3 proc. - za każdy rok najmu tego mieszkania.

Obie podstawy do zniżki mogą mieć zastosowanie jednocześnie, ale łączna obniżka nie może przekroczyć 95 proc. ceny sprzedaży.
Do okresu pracy w tym przypadku wlicza się okres pracy w podmiotach utworzonych z zakładów i jednostek wydzielonych z przedsiębiorstw po 1 sierpnia 1990 r. Wliczane są także okresy pracy w przedsiębiorstwie państwowym lub jednostce, które wykonywały lub wykonują zadania na rzecz zbywcy lub jego poprzednika prawnego.
Jeśli osobą uprawnioną jest emeryt lub rencista, także wdowa (wdowiec) po nich, zapłacą za wykup takiego mieszkania tylko 5 proc. jego wartości.
Osoby bliskie najemcy: stale z nim zamieszkałe do chwili jego śmierci, np. opiekun, małżonek, zstępni, wstępni, rodzeństwo, osoba przysposobiona lub przysposabiająca, osoba pozostająca we wspólnym gospodarstwie domowym - mogą do obliczania wysokości bonifikaty zaliczyć okres pracy i najmu najemcy, a nie okres własnej pracy i najmu, gdy okaże się, że taka opcja jest bardziej korzystna.
Jeśli osoba uprawniona do kupna mieszkania zakładowego nie jest zainteresowana jego wykupem, właściciel takiego mieszkania nie może go sprzedać innej osobie lub ogłosić przetargu. Może natomiast nieodpłatnie przekazać to mieszkanie gminie lub spółdzielni, której członkami są wszyscy najemcy. Przekazanie takie musi mieć formę aktu notarialnego.
Pamiętajmy, że właściciel tzw. mieszkania zakładowego ma prawo, a nie obowiązek zbycia tego mieszkania. Zbywca ma obowiązek pisemnego powiadomienia najemców i wyznaczenia im odpowiedniego terminu na podjęcie decyzji o zakupie lub odmowie. Jeżeli najemca ma zamiar nabyć lokal, musi złożyć pisemne oświadczenie. Niezłożenie takiego oświadczenia w wyznaczonym terminie oznacza rezygnację z zakupu mieszkania. Zasady zbywania mieszkań zakładowych stanowiących własność przedsiębiorstw państwowych, spółek handlowych, w odniesieniu do których Skarb Państwa jest podmiotem dominującym (z wyłączeniem PKP SA), oraz innych państwowych osób prawnych (oprócz Wojskowej Agencji Mieszkaniowej), dotyczą również tych zbywców, którzy znajdują się w stanie likwidacji lub upadłości.

(E)