Obok mojej posesji jest niewielka działka (ok. 250 m). W latach 80. ubiegłego wieku chciałem ją kupić, ale miała być przeznaczona pod inwestycję publiczną. Ponieważ nie było wiadomo, kiedy dojdzie do realizacji tej inwestycji, właściciel pozwolił mi do tego czasu tę działkę użytkować. Plany się zmieniły i inwestycja nigdy nie powstała, a ja działkę uprawiam. Czy nabyłem już prawo własności do niej przez zasiedzenie?

Odpowiedź eksperta
Warunki zasiedzenia nieruchomości określa ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Zgodnie z treścią art. 172 k.c., „posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze”.

Jednym z warunków nabycia nieruchomości w drodze zasiedzenia jest posiadanie samoistne nieruchomości. Definicja posiadania samoistnego mówi: „Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny)”.

Zatem – posiadaczem samoistnym będzie osoba, która włada daną rzeczą jak właściciel, co oznacza, że osoba ta opłaca czynsz, podatki oraz inne rachunki związane z codziennym korzystaniem z nieruchomości. Posiadacz samoistny pobiera również pożytki wynikające z władania nieruchomością.

Przepisy ustawy kodeksu cywilnego określają czas nieprzerwanego posiadania nieruchomości w dobrej wierze – okres 20 lat, a czas posiadania nieruchomości w złej wierze – okres 30 lat.

W doktrynie i orzecznictwie przyjmuje się, że posiadaczem w dobrej wierze jest ten, kto ma przekonanie, że posiada rzecz zgodnie z prawem, które mu przysługuje, a przekonanie to jest usprawiedliwione okolicznościami.

Należy podkreślić, że osoba, która posiada prawo do nieruchomości na zasadzie umowy najmu, nie może wnioskować o prawo zasiedzenia tej nieruchomości.

Posiadaczem nieruchomości w złej wierze jest ten, kto wiedział, że obejmowana przez niego nieruchomość nie należy do niego i nie posiada on do tej nieruchomości żadnego tytułu prawnego, a mimo to zachowuje się jak właściciel.

Jak wynika z zadanego przez Pana pytania, między właścicielem nieruchomości a Panem istnieje (nawet jeśli niespisana) umowa dzierżawy. Domyślam się również, że nie płaci Pan za tę działkę podatku od nieruchomości, bo pewnie czyni to jej właściciel. Nie spełnia Pan zatem warunków, aby wystąpić do sądu z wnioskiem o stwierdzenie nabycia nieruchomości w drodze zasiedzenia.