Na sąsiedniej działce w mojej wiosce deweloper zamierza wybudować kilka bliźniaczych budynków w zabudowie szeregowej. Nie ma miejscowego planu zagospodarowania, infrastruktura drogowa jest nieprzystosowana, a w okolicy jest tradycyjna zabudowa jednorodzinna. Obawiam się, że za tymi budynkami powstaną kolejne...

Odpowiedź eksperta
Zgodnie ze stosowaną do tej pory Ustawą z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tj. Dz.U. z 2020 r. poz. 1333), za obszar oddziaływania uznawano teren, na którym w związku z realizacją planowanego obiektu zostaną wprowadzone ograniczenia w zagospodarowaniu, m.in. w zabudowie. Nowa definicja odnosi się tylko do ograniczeń w zabudowie. Z definicji znika słowo „zagospodarowanie”, co – jak się okazuje – może mieć niebagatelny wpływ na komfort życia sąsiadów inwestora.

Nowa ustawa, tzw. Lex Deweloper, weszła w życie w lipcu 2021 r.

W branży deweloperskiej najważniejsze są decyzja o warunkach zabudowy (gdy nie jest uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego) oraz samo pozwolenie na budowę. Decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest w sytuacji, gdy na obszarze, na którym planowana jest inwestycja budowlana, nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Decyzja ta poprzedza uzyskanie pozwolenia na budowę i co do zasady ustala, co można wybudować na danej nieruchomości.

Właścicielom nieruchomości leżących w sąsiedztwie posesji, na której realizowana jest inwestycja, przysługuje status uczestnika postępowania administracyjnego, który umożliwia ewentualne odwołanie się od decyzji o wydaniu kolejnych zezwoleń. Zgodnie z przepisami postępowania administracyjnego stroną postępowania może zostać każda osoba, która ma w tym interes prawny lub obowiązek związany z problemem objętym postępowaniem. Może nią zostać także ten, kto żąda od organu administracyjnego podjęcia czynności ze względu na swój obowiązek lub interes prawny.

Najważniejsze jest sporządzenie pisma, w którym jednoznacznie wyraża się niezadowolenie z powodu planowanej inwestycji i decyzji zezwalającej na nią. Przez wzgląd na specyfikę administracyjną wystarczy odwołanie, by ruszyła cała machina prawnicza.

Bardzo często decyzja o warunkach zabudowy jest kwestionowana przez strony postępowania, w tym przede wszystkim przez sąsiadów, którzy nie wyrażają zgody na lokalizację określonego zamierzenia budowlanego. W takiej sytuacji powstaje zagrożenie realizacji inwestycji. Decyzja o warunkach zabudowy, ustalona przez organ drugiej instancji, jest ostateczna i powoduje, że inwestor może podjąć kroki w zakresie uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę.